Кінець «карасевих прав»: як нова реформа ГТС та земель водного фонду розблокує інвестиції в аквакультуру

Українська аквакультура вже понад тридцять років перебуває у стані законодавчого паралічу, ставши заручником правових колізій, що тягнуться ще з часів першої хвилі приватизації 90-х. Тоді держава дозволила викупити майнові комплекси рибгоспів — склади, цехи та адміністративні будівлі, — проте залишила за дужками критично важливу інфраструктуру.

Як наслідок, виник сюрреалістичний парадокс: підприємець може бути законним власником рибної бази, але дамби, водовипуски та канали, без яких функціонування господарства фізично неможливе, залишаються або в «сірій зоні» (з нез’ясованим статусом), або на балансі державних підприємств-пустушок без права викупу. Така розірваність єдиного технологічного циклу робить бізнес вразливим до рейдерських атак та корупційного тиску, адже власник будівель фактично не має контролю над водою. Більше того, неможливість оформити право власності на гідротехнічні споруди (ГТС) та землю під ними закриває доступ до банківського кредитування, оскільки інвестор не може надати повноцінну заставу.

Новий пакет системних законодавчих ініціатив покликаний нарешті розірвати це зачароване коло. Шляхом внесення комплексних змін до Законів України «Про аквакультуру», «Про приватизацію державного і комунального майна», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» та Земельного кодексу, пропонується запровадити єдину логіку: гідротехнічна споруда має слідувати за технологічним процесом. Це не просто косметичні правки, а фундаментальна реформа, що має на меті об’єднати майно, інфраструктуру та землю в руках реального виробника, легалізувати приватну власність на ГТС незахисного значення та створити зрозумілі правила гри для інвесторів.

Гідротехнічні споруди: від «приналежності» до повноцінного активу

Ключовим бар’єром для розвитку галузі досі була юридична невизначеність статусу гідротехнічних споруд (ГТС). У чинному правовому полі дамби та канали часто розглядаються як «приналежність» до іншої речі або як невід’ємна частина земельної ділянки. Це створює ситуацію, коли ГТС неможливо зареєструвати як окремий об’єкт нерухомості, а отже — неможливо ні купити, ні продати, ні використовувати як заставу.

Запропонована реформа кардинально змінює цей підхід, спираючись на статтю 186 Цивільного кодексу України. Тепер ГТС визначаються як самостійні об’єкти права власності, які можуть «слідувати» окремо від земельної ділянки або водного об’єкта.

Чітка класифікація: безпека понад усе

Щоб зняти побоювання щодо «приватизації стратегічних дамб», законопроєкт запроваджує чіткий поділ споруд за рівнем ризику:

1. ГТС захисного значення: Це об’єкти, потенційна аварія на яких може призвести до надзвичайної ситуації державного або регіонального рівня (згідно з Класифікатором НС). Такі споруди — дамби великих водосховищ, магістральні канали тощо — залишаються виключно у державній або комунальній власності. Їх можна лише орендувати, а право приватної власності на них прямо забороняється.
   • Важливо: Статус «захисного значення» встановлюється не суб’єктивним рішенням чиновника, а на підставі державної науково-технічної експертизи.
2. ГТС незахисного значення: Це переважно внутрішньогосподарські споруди рибогосподарських ставків — земляні обвалування, внутрішні канали, рибовловлювачі, камери облову та бистротоки. Ці об’єкти призначені для обслуговування технологічного процесу вирощування риби. Саме вони можуть перебувати у приватній власності.

Механізм приватизації: пріоритет для діючого бізнесу

Реформа пропонує революційні зміни до Закону «Про приватизацію державного і комунального майна». Для суб’єктів аквакультури, які роками орендують державні ставки, запроваджується право на викуп (приватизацію) орендованих ГТС незахисного значення.

На відміну від загальних правил приватизації, орендарю-рибоводу не потрібно доводити факт здійснення «невід’ємних поліпшень» на 25% вартості майна. Достатньо виконання трьох умов:

• Наявність експертного висновку, що ГТС не має захисного значення.
• Належне виконання умов договору оренди та відсутність заборгованості.
• Дійсний договір оренди на момент приватизації.

Реєстрація без «сюрпризів»

Зміни до Закону про держреєстрацію прав дозволять власникам ГТС нарешті вийти з «тіні». Гідротехнічні споруди виключаються з переліку об’єктів, що не підлягають реєстрації. Більше того, державна реєстрація права власності на дамбу чи канал тепер проводитиметься окремо від реєстрації прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані. Для власників приватних ГТС на державній землі встановлюється право на безоплатний та безстроковий земельний сервітут, що гарантує безперешкодний доступ до свого майна.

Такий підхід перетворює «купу каміння та землі» на легальний об’єкт нерухомого майна, який має ринкову вартість та юридичний захист.

Земля водного фонду: від оренди до права власності

Землі водного фонду завжди вважалися в Україні «недоторканним запасом», що призвело до парадоксу: підприємець може десятиліттями вкладати кошти в меліорацію, зариблення та розчистку ставка, але залишається в статусі тимчасового орендаря, чиє право користування може бути припинене через бюрократичні колізії. Нові законодавчі ініціативи пропонують фундаментальний перегляд статті 59 Земельного кодексу, відкриваючи шлях до приватної власності на ці землі для тих, хто реально на них працює.

Розширення прав на замкнені водойми

Першим важливим кроком є збільшення лімітів для дрібних та середніх господарств. Якщо раніше громадянам та юрособам могли передаватися у власність замкнені природні водойми загальною площею до 3 гектарів, то законопроєкт пропонує збільшити цей поріг до 5 гектарів. Це дозволить тисячам невеликих фермерських господарств стати повноцінними господарями на власній землі.

Пільговий викуп для професійних рибоводів

Найбільш революційна норма стосується суб’єктів господарювання, для яких використання водного об’єкта є невід’ємною частиною технологічного процесу. Законопроєкт запроваджує механізм викупу земельних ділянок водного фонду без проведення земельних торгів за умови дотримання наступних критеріїв:

1. Стаж користування: Ділянка має використовуватися для цілей аквакультури понад 5 років.
2. Технологічна невід’ємність: Використання води та землі під нею є базовим елементом риборозведення.
3. Фіксована ціна: Викуп здійснюється за ціною, що дорівнює нормативній грошовій оцінці (НГО) земельної ділянки. Це робить процес прогнозованим та захищеним від корупційних маніпуляцій з аукціонами.

Справедливість для приватизованих рибгоспів

Окрему увагу приділено підприємствам, що були створені в результаті приватизації державних рибокомбінатів та нерестово-вирощувальних господарств (актуально для таких господарств, як «Забір’я»). У «Перехідних положеннях» Земельного кодексу (пункт 6-1) пропонується надати таким юрособам право на викуп земель водного фонду, які вони використовують на правах оренди або постійного користування.

Фінансові умови викупу є максимально лояльними:

• Розстрочення платежу: Покупець може отримати розстрочку на 10 років з щорічною сплатою рівними частинами.
• Момент переходу права: Право власності переходить до покупця вже після сплати першого платежу, що дозволяє негайно використовувати землю як актив для залучення інвестицій.

«Запобіжник» проти забудови: Ставок має залишатися ставком

Головним аргументом критиків ринку землі водного фонду завжди був страх, що ставки викуплять під забудову котеджами. Законопроєкт встановлює жорсткий безстроковий запобіжник:

• Заборона зміни цільового призначення: Землі, викуплені за цією процедурою, не можуть бути переведені в категорію «житлової забудови» чи іншу категорію.
• Заборона подальшого відчуження: Власник не може продати ділянку іншому покупцю під інші цілі (крім випадків суспільної необхідності).
  Це обмеження зберігається навіть у разі поділу ділянки, її об’єднання з іншими або переходу права власності до правонаступників. Таким чином, держава гарантує, що приватизована вода і надалі працюватиме на продовольчу безпеку країни, а не на інтереси девелоперів.

Чітке розмежування власності

Зміни також вносять лад у питання власності на землі під об’єктами загальнодержавного значення. Встановлюється, що всі землі під такими об’єктами є державною власністю, проте робиться виключення для притоків поверхневих вод. Це дозволяє уникнути ситуацій, коли через дрібні струмки чи притоки блокується можливість оформлення права власності на рибогосподарські ставки, розташовані поруч.

Коментарі експертів

Любомир ГАЙДАМАКА, голова спілки «Риба України»:

«Сьогодні галузь стоїть на порозі історичного вибору: або ми консервуємо радянський підхід, де рибовод — це тимчасовий орендар без прав, або ми створюємо клас власників. Ці пропозиції — це про інвестиційну безпеку. Коли підприємець знає, що дамба, в яку він вкладає мільйони гривень для реконструкції, належить йому, а не “державному підприємству-балансоутримувачу”, яке може змінитися разом із владою, — тільки тоді почнеться розвиток.

Ми пропонуємо прозорий механізм: державна експертиза визначає, чи є споруда критично важливою для безпеки регіону. Якщо ні — дайте бізнесу її викупити. Це наповнить бюджет від приватизації та зніме з держави тягар утримання занедбаних об’єктів».

Геннадій РУДЕНКО, засновник рибного господарства ТОВ «Забір’я»:

«Для нас, практиків, питання ГТС — це питання виживання. Уявіть, що ви збудували будинок, але фундамент під ним вам не належить і вам кажуть, що його будь-коли можуть “передати на баланс” іншій структурі. У рибному господарстві дамби — це і є наш фундамент.

Наразі ми інвестуємо в орендоване майно на свій страх і ризик. Пропозиція щодо сервітуту на землю під спорудами та можливість викупу земель, які ми використовуємо десятиліттями, — це єдиний шлях залучити в галузь серйозні кредити. Банк не дасть гроші під “дозвіл на спецводокористування”, йому потрібна тверда застава — нерухомість і земля. Ці зміни дозволять перетворити старі радянські рибгоспи на сучасні високотехнологічні підприємства, де власник відповідає за кожен квадратний метр дамби власним капіталом».

На шляху до ЄС: Шлях до прозорого ринку та інвестиційного буму

Запропоновані зміни не є локальною ініціативою — вони стають фундаментальною частиною великого «євроінтеграційного» законопроєкту «Про рибне господарство, довгострокове збереження і стале та раціональне використання гідробіонтів та організацію і функціонування українського ринку рибопродукції».

Цей документ має на меті привести українське законодавство у відповідність до стандартів Європейського Союзу, де право приватної власності та чіткість майнових прав є базовими цінностями. Без вирішення питання «земельно-водного тупика» повноцінна інтеграція українського рибного сектору в європейський простір залишатиметься неможливою.

Кінець реєстраційного хаосу

Одним із найбільш практичних результатів реформи стане наведення ладу в Державному реєстрі речових прав. Досі реєстратори часто відмовляли в оформленні дамб та каналів, посилаючись на те, що вони є «складовою частиною» земельної ділянки або «приналежністю» головної речі (водного об’єкта).

Завдяки оновленню Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»:

• Гідротехнічні споруди для цілей аквакультури виводяться з-під заборони на окрему реєстрацію.
• Вони офіційно визнаються самостійними об’єктами нерухомості.
• Це припиняє десятилітню юридичну плутанину та усуває корупційні ризики, коли право на експлуатацію споруди залежало від «настрою» чиновника чи реєстратора.

Від «виживання» до стратегічного планування

Ухвалення цих ініціатив парламентом стане потужним сигналом для внутрішніх та іноземних інвесторів. Сьогодні український рибовод — це «тимчасовий мешканець», який боїться вкладати кошти у капітальну реконструкцію дамб чи сучасні системи аерації, оскільки не має гарантій збереження свого бізнесу в довгостроковій перспективі.

Трансформація орендаря у власника кардинально змінить галузь:

1. Модернізація інфраструктури: Власник зацікавлений у впровадженні енергоефективних технологій та капітальному ремонті споруд, що зменшує ризик аварій та втрат води.
2. Захист екосистеми: Стабільний бізнес — це стабільне відтворення біоресурсів. Власник, який планує працювати на своїй землі десятиліттями, не буде виснажувати водойму заради миттєвого прибутку.
3. Продовольча безпека: Збільшення обсягів внутрішнього виробництва дозволить знизити залежність України від імпорту рибної продукції, що критично важливо в умовах війни.
4. Капіталізація галузі: Легалізація ГТС та землі як активів дозволить підприємствам залучати мільярдні кредити та інвестиції під заставу реального майна.

Таким чином, «євроінтеграційний» закон не просто змінює параграфи — він створює в Україні новий клас відповідальних власників у сфері аквакультури. Це крок від пострадянського «використання ресурсів» до європейського «сталого господарювання», де кожен квадратний метр дамби та кожна крапля води мають законного господаря, відповідального за їх збереження та розвиток.